Cena za meter štvorcový sa medzi susednými obcami vie líšiť aj niekoľkonásobne, hoci pozemky vyzerajú na prvý pohľad podobne. Namiesto konkrétnych čísel — ktoré sa v čase menia a najspoľahlivejšie ich zistíte z aktuálnych realitných portálov a znaleckých posudkov — sa oplatí poznať faktory, ktoré cenu reálne posúvajú nahor alebo nadol.
Poloha a dostupnosť
Blízkosť krajského mesta alebo väčšieho zamestnávateľa, dostupnosť diaľnice či rýchlostnej cesty a čas dochádzky do práce patria medzi najsilnejšie cenotvorné faktory. Rovnaká vzdialenosť „vzdušnou čiarou” môže znamenať úplne inú dochádzkovú realitu podľa toho, kadiaľ vedie cesta.
Regulatívy územného plánu
Pozemok, ktorý územný plán umožňuje zastavať vo väčšom rozsahu alebo s vyšším počtom podlaží, má spravidla vyššiu hodnotu než susedný pozemok s prísnejšími regulatívmi — aj keď majú rovnakú výmeru. Rovnako významný je aj samotný fakt, či je pozemok už zaradený medzi stavebné, alebo len má na to potenciál do budúcna.
Inžinierske siete na hranici pozemku
Pozemok s vodou, elektrinou, kanalizáciou a plynom priamo na hranici je zvyčajne hodnotnejší než pozemok, kde treba siete doťahovať. Náklady na pripojenie chýbajúcich sietí sa totiž v praxi premietajú do celkového rozpočtu rovnako, akoby boli súčasťou kúpnej ceny.
Tvar, sklon a orientácia parcely
- Pravidelný, rovinatý pozemok sa zastavia jednoduchšie a lacnejšie ako úzky, svahovitý alebo nepravidelný tvar.
- Južná alebo juhozápadná orientácia záhrady sa na trhu spravidla cení vyššie než severná.
- Výhľad, súkromie a blízkosť rušnej cesty alebo priemyselnej zóny dokážu cenu ovplyvniť podobne silno ako samotná poloha.
Riziká, ktoré cenu znižujú — ak sa vôbec objavia v inzeráte
Ochranné pásmo, záplavové územie, blízkosť vysokého napätia alebo nevysporiadané spoluvlastníctvo dokážu na papieri lacný pozemok v skutočnosti predražiť — či už kvôli obmedzeniam výstavby, alebo právnym komplikáciám, ktoré treba vyriešiť ešte pred kúpou.