Na leteckej mape aj v teréne k pozemku vedie cesta — problém je, že cez cudziu parcelu, bez akéhokoľvek zápisu na liste vlastníctva. To, že sa dá autom fyzicky dôjsť až k hranici pozemku, ešte neznamená, že máte právny nárok tade prechádzať. Rozdiel medzi fyzickým a právnym prístupom je jedna z vecí, ktoré sa pri kúpe pozemku prehliadajú najčastejšie.
Fyzický prístup vs. právny prístup
Fyzický prístup znamená, že cesta v teréne existuje a dá sa po nej prejsť alebo prejsť autom. Právny prístup znamená, že máte doložiteľné právo tade prechádzať — či už preto, že cesta vedie po pozemku vo vašom vlastníctve, po pozemku vo verejnom vlastníctve (obecná alebo štátna komunikácia), alebo po súkromnom pozemku suseda, na ktorom máte zriadené vecné bremeno. Bez tohto právneho titulu je prechod cez cudzí pozemok len na dobrej vôli jeho vlastníka — vôli, ktorá sa môže kedykoľvek zmeniť, napríklad pri zmene vlastníka.
Čo je vecné bremeno práva prechodu a prejazdu
Vecné bremeno je vecné právo k cudzej nehnuteľnosti, ktoré obmedzuje jej vlastníka (povinného z vecného bremena) v prospech inej osoby (oprávneného) — v prípade práva prechodu a prejazdu je vlastník priľahlého pozemku povinný strpieť, že cez jeho pozemok prechádza alebo prejazdí oprávnená osoba. Na rozdiel od obyčajnej dohody sa vecné bremeno zapisuje priamo na list vlastníctva oboch pozemkov a viaže sa spravidla nielen na súčasného vlastníka, ale prechádza aj na každého ďalšieho nadobúdateľa nehnuteľnosti.
Ako vecné bremeno vzniká
- Najčastejšie zmluvne — vlastníci susediacich pozemkov sa dohodnú a vecné bremeno spolu s odplatou (alebo bezodplatne) zapíšu do katastra na základe zmluvy.
- Rozhodnutím súdu — ak sa vlastníci nedohodnú, môže o zriadení vecného bremena rozhodnúť súd (viac nižšie).
- Pri delení pozemku — keď sa z jednej parcely oddeľuje časť bez vlastného prístupu na verejnú komunikáciu, vecné bremeno v prospech oddelenej časti sa spravidla rieši už v rámci geometrického plánu a kúpnej alebo darovacej zmluvy.
Kedy vecné bremeno zriadi súd
Ak vlastník stavby (alebo pozemku určeného na stavbu) nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k nej nemožno zabezpečiť inak, môže na jeho návrh súd zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok. Súd pritom prihliada na to, či skutočne neexistuje iná rozumná možnosť prístupu, a vecné bremeno sa zriaďuje za primeranú odplatu v prospech vlastníka zaťaženého pozemku. Ide teda o krajné riešenie pre situáciu, keď sa vlastníci nevedia dohodnúť dobrovoľne, nie o automatický nárok.
Ako si prístup overiť ešte pred kúpou
Na liste vlastníctva kupovaného pozemku sa vecné bremeno v prospech prístupu zobrazí v časti B (ak ide o vecné bremeno v prospech tohto pozemku) alebo v časti C u susedného pozemku, cez ktorý prístup vedie (ak je tento pozemok vecným bremenom zaťažený). Oplatí sa skontrolovať oba listy vlastníctva — kupovaného pozemku aj toho, cez ktorý prístupová cesta fyzicky vedie — a overiť, či zápis vecného bremena skutočne zodpovedá trase, ktorou sa dá k pozemku prísť v teréne.
Technicky vyhovujúci prístup — čo naviac posúdi stavebný úrad
Aj právne zabezpečený prístup musí byť pri vydávaní stavebného povolenia technicky vyhovujúci — teda mať dostatočnú šírku a spevnený povrch pre vjazd vozidiel vrátane požiarnej techniky, prípadne napojenie na verejnú komunikáciu v zodpovedajúcom stave. Vecné bremeno práva prechodu samo osebe túto technickú stránku nerieši — je preto možné mať platné vecné bremeno, a napriek tomu narážať na požiadavky stavebného úradu na skutočný stav cesty.